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焦点 | 一季度房地产新开工数据为零 内蒙古赤峰发大招“急救”楼市

中房报记者高拯坤
北京报道
这是房地产市场上并不常见的一组数据:一季度全市累计新开工面积为零;商品房销售面积同比下降33%;商品房待售套数同比上涨26.7%,住宅去化周期15个月,非住宅去化周期82个月。
来自内蒙古自治区副中心城市赤峰的这组数据不仅令人大跌眼球,还映射出当前三四线城市普遍面临的房地产压力。
地方政府“救市”之心不绝。4月16日,赤峰市发布疫情防控期间稳定住房消费若干措施,松绑刺激楼市,表述罕见地直白,不仅明确提出要“鼓励个人购房”,还暗藏“彩蛋”一般取消了限售。
在“政策一日游”频发的现在赤峰有着自己的考虑。在专家看来,赤峰房企在新开工方面意愿不强,动力严重不足,这种局面下,除了传统融资补给等方式,最有效的救市启动是房屋销售市场。虽然赤峰“既松绑又刺激”做法比较罕见,但也恰恰说明防范市场交易过冷风险已经成为近期重要关注点。
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太直白!既松绑又刺激
4月16日,内蒙古赤峰市新冠肺炎疫情防控工作指挥部发布疫情防控期间稳定住房消费若干措施,旨在应对疫情防控期间房地产业销售面临困难和问题,刺激刚需、促进就业、稳定预期,保持房地产市场平稳健康发展。
措施涉及取消限售、税费补贴等多方面内容,切明确提出要“鼓励个人购房”,执行时间为2020年12月31日。
“措施在鼓励个人购房、限售政策、税费补贴等方面表述尤为值得关注,相比其他城市含蓄的表述,赤峰市政策表述带有很强的托市导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,赤峰市“既松绑又刺激”的做法或将成为后续很多城市借鉴模式。
在具体内容上,措施提出了五点要求:一是尽快推动售楼处、房地产中介经纪机构复工。各属地政府、主管部门要在毫不松懈抓紧抓实抓细疫情防控和安全生产工作基础上,推动具备复工条件的房地产经营机构尽快恢复经营,不得设置有碍复工的审批、备案和核准等程序,做到应复尽复。
二是促进商品房预(销)售。在疫情防控期间,开发建设项目完成总投资额25%的,允许分区、分块按幢申报商品房预售许可,手续齐全的即时下发预售许可证。积极引导购房者充分利用房产信息平台居家看房,鼓励和支持各房地产开发企业开发建设网上销售平台,开通微信公众号、APP应用程序、网站等渠道,为购房者提供线上楼盘展示,实现购房者通过平台远程看房、在线选房一站式服务。筹备开发建设线上房屋销售交易平台系统。
三是加大住房公积金使用力度。疫情防控期间,开发建设企业2020年6月30日前可以申请缓缴住房公积金,缓缴期间时间连续计算,不影响职工正常提取公积金和申请住房公积金贷款。受疫情影响严重的企业,在与职工充分协商的前提下,可申请按不低于5%的缴存比例缴存住房公积金。对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、一线医务人员、参加疫情防控人员以及受疫情影响的职工,住房公积金贷款不能正常还款的,不作逾期处理,住房公积金归集、提取和还贷时限顺延至2020年6月30日。购买新建商品住宅、进行存量房交易的,以家庭为单位,使用公积金贷款未超过两次的,可申请房屋价格总额80%的贷款,最高贷款额度80万元。
四是鼓励个人购房。采取“先征后补”方式,给予税收财政补贴。个人购买新建商品房住宅(以首次网签日期为准)的,按其所购房屋实际缴纳税额的50%给予财政补贴;个人购买车库、车位、仓房等地下产品的,按其所购房屋实际缴纳税额的100%给予财政补贴;存量房(含车位等)进行交易的,取得不动产权证后即可上市交易,并按其房屋实际缴纳税额的100%给予财政补贴。
五是大力推行“互联网+服务”。加快实施线上线下并行办理,简化办理流程、压缩办理时限,全面推行“不见面”办理,提供“网上办”“预约办”“邮寄办”等方式开展房屋交易和不动产登记业务。做好电话咨询、网上咨询、预审和受理,避免人员聚集,为企业复工和经济社会发展营造良好环境。
严跃进说,赤峰此次提出“鼓励个人购房”是非常直白也非常罕见的表述,意味着在刺激住房消费上当地政府给予了明确的政策支持。近期,虽然众多城市纷纷出台刺激和鼓励住房消费政策,但在具体表述上都是非常委婉的。例如,湖南益阳提出“鼓励市民合理住房消费”、湖南资兴提出“鼓励合理住房消费”。
严跃进注意到,虽然赤峰在此次措施中没有提及取消限售,但实际上已经做了取消。因为措施的第四条明确指出,“存量房(含车位等)进行交易的,取得不动产权证后即可上市交易”。
根据赤峰市2019年6月发布的《进一步规范中心城区房地产开发经营秩序促进房地产市场健康发展的意见》,购买新建商品住宅的,须取得不动产权证书满2年方可上市交易。
对比二者不难发现,此次措施在不知不觉中取消了2年限售期。
除上述几点以外,措施还在传统的新房契税补贴以外,对二手房交易给予了非常明确的税费补贴,即对于房屋买卖实际缴纳的税费,都给予100%的财政补贴。
“二手房交易涉及税费更多,这意味着税费补贴力度更大。但是这并非单纯为了鼓励二手房交易,而是为了减少购房者买房顾虑,实质上仍然是为了鼓励新房买卖。”在严跃进看来,赤峰此次出台的措施是目前比较直接的托市做法。
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成交惨淡、新开工为零的“焦虑”
近一段时间以来,既放松又刺激楼市是很多三四线城市房地产政策普遍调整思路。
按照全国房地产待售面积数据和全国百城库存数据来看,非常多的三四线城市近期住宅库存压力正在增大,为了更好地稳定楼市,地方政府主动松绑楼市,同时给予房屋买卖各类刺激也就不难理解了。
对于赤峰来说更是如此,不仅所有数据出现下降,其商品房去库存时间也已经长达26个月,非住宅商品房去库存时间更是超过了80个月。
按照赤峰市住房和城乡建设局发布的《2020年3月房地产市场运行情况》来看,在房地产开发投资方面截至3月底全市房地产开发累计完成投资26.57亿元,同比上涨302%;全市累计新开工面积为零。其中中心城区累计完成投资24.9亿元,同比上涨522%;中心城区累计新开工面积为零。
在房地产市场供给和销售方面数据同样不乐观。
数据显示,3月份全市批准预(销)售商品房614套,面积6.71万平方米,同比下降86%;1-3月份全市共批准预(销)售商品房4913套,面积51.33万平方米,同比下降51%。
3月份全市实现销售商品房4173套,销售面积43.13万平方米,同比下降20%,环比上涨1163.75%;1-3月全市共实现销售商品房8117套,销售面积84.82万平方米,同比下降33%。
3月份全市商品房销售平均价格为每平方米6026元,同比上涨14.4%,环比上涨11.8%,其中商品住宅销售平均价格为每平方米6520元,同比上涨24%,环比下降5.9%。中心城区商品房销售平均价格为每平方米7357元,同比上涨15%,环比下降8%,其中商品住宅销售平均价格为每平方米7743元,同比上涨24%,环比下降8.7%。
截至2020年3月末,全市商品房待售套数217444套、面积1471.44万平方米,同比上涨26.7%;全市商品住宅待售套数68472套、面积703.85万平方米,同比上涨41%。中心城区商品房待售套数123758套、面积793.89万平方米,同比上涨36.6%;中心城区商品住宅待售套数31983套、面积357.24万平方米,同比上涨54.4%。
按去年赤峰1-12月份平均销售进度,全市商品房去库存时间约需26个月,其中商品住宅去库存时间约需15个月,非住宅商品房去库存时间约需82个月;中心城区商品房去库存时间约需25个月,其中商品住宅去库存时间约需14个月,非住宅商品房去库存时间约需86个月。
二手房交易情况也很惨淡。3月份全市二手房交易成交2577套,成交面积22.68万平方米,同比下降6.68%;1-3月全市二手房交易累计成交5017套,成交面积46.62万平方米,同比下降30.67%。
“从赤峰楼市数据来看,各类数据都呈现了同比下跌的态势。其今年一季度房地产企业新开工数据为0这是非常罕见的,说明房企在新开工方面意愿不强,动力严重不足。这种局面下除了传统融资补给等方式外,最直接有效的救市方式是启动房屋销售市场。所以在房屋销售数据较为疲软时,必须加快刺激住房消费。通过鼓励购房让老百姓把资金投向房地产,房企新开工节奏才会真正加快。”严跃进表示,虽然赤峰“既松绑又刺激”做法比较罕见,但也恰恰说明今后全国各地特别是三四线城市楼市政策会进一步放松。即便最近出现了很多“政策一日游”现象,但透过这种现象可以发现,确保市场交易反弹、防范市场交易过冷风险已经成为近期楼市政策的重要关注点。预计后续全国各地政策放松的动作会越来越多。
责任编辑:马琳曹冉京
审读:戴士潮
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